不動産の賃料収入にかかる所得税

Poste date: 2018年10月1日

不動産を賃貸することによって得られる賃料収入は所得税の課税対象になります。ここでは、不動産投資に影響する賃料収入にかかる税金についてご説明いたします。外国人投資家向に、非居住者が賃料収入を得た場合の所得税についても事例を挙げてご案内いたします。

所得税の計算方法

所得税はその年の1月1日から12月31日までの１年間の不動産所得、給与所得など全ての所得を合算し、所得控除を差し引いた残りの課税所得に所得税率を適用し税額を計算します。

① まず、不動産所得を算出します。

　不動産所得は、賃料収入から必要経費等を差し引いた金額になります。

不動産所得の金額　＝　（1）総収入金額　－（2）必要経費

(1) 総収入金額に含まれるもの

・賃料、地代
・礼金
・更新料
・敷金や保証金のうち、返還を要しないもの
・共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2) 必要経費として認められるもの

賃料収入を得るために直接かかった費用を計上できます。

不動産にかかる各種税金	不動産購入にかかる不動産取得税　不動産購入にかかる諸費用と税金不動産保有にかかる固定資産税・都市計画税固定資産税・都市計画税の概要
保険料	不動産にかける火災保険や地震保険料
減価償却費	建物の取得費を、新築の場合は法定耐用年数により、中古の場合は中古資産の耐用年数により、均等に分割して、各年の必要経費として計上します。
修繕費	原状回復費用、給湯器やエアコンなどの設備交換費用等。 (資産価値を高めるものや耐久性を増すものは資本的支出となり修繕費に含まれません。)
借入金金利	ローン返済額のうちの利息部分のみ
不動産管理会社への管理手数料	入居者からの家賃の集金、トラブル対応、入居者募集のために不動産管理会社へ支払う手数料
管理費、修繕積立金等	建物の管理組合に支払う管理費等
その他必要経費	確定申告にかかる税理士への手数料、不動産賃貸のために発生した交通費、通信費等
青色申告特別控除	納税地の所轄税務署へ青色申告承認申請書を提出し、承認を受けた場合は、貸付が事業の場合は最高65万円まで、又は、小規模の場合は最高10万円までの控除があります。（2020年分より控除額の改正があります。）

② 次に、全ての所得を合算し、そこから所得控除額を差し引き課税所得金額を算出します。

　 課税所得金額＝　不動産所得　＋　給与所得等その他の所得金額　－　各種所得控除額※

※所得控除とは、控除の対象となる扶養親族が何人いるかなどの個人的な事情を加味して税負担を調整するものです（配偶者控除、扶養控除等）

③ 課税所得金額に所得税の税率を適用して所得税額を算出します。

　 所得税額＝　課税所得金額　×　税率　－　控除額

　適用される税率と控除額は所得税の速算表のとおりになります。

所得税の速算表

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	―
330万円以下	10％	9.75万円
695万円以下	20％	42.75万円
900万円以下	23％	63.60万円
1,800万円以下	33％	153.60万円
4,000万円以下	40％	279.60万円
4,000万円超	45％	479.60万円

※日本非居住者で不動産賃料を源泉徴収している場合は、上記所得税額及び復興特別所得税より源泉徴収税額を差し引いて算出します。

非居住者の不動産賃貸料の源泉徴収税

所得税の納付方法

その年の1月1日～12月31日の期間内の所得を計算した申告書を、翌年の2月16日から3月15日までの1か月間の間に税務署に提出し、納付すべき所得税額を確定して納税します。これを確定申告と言います。確定申告をすることにより源泉徴収された税金額との過不足分を精算できます。

※平成25（2013）年から平成49（2037）年までの各年分については、所得税と併せて復興特別所得税(2.1％)が課税されます。

確定申告について English

通常、確定申告は収入がある方がご自身で行うか、資格のある税理士に依頼して行います。

プラザホームズでは、投資不動産の購入から賃借人募集、物件の管理までお客様の不動産投資を幅広くサポートしております。確定申告の際には英語対応可能な税理士と連携し必要書類の提出等スムーズに対応いたします。

海外投資家の事例

日本非居住の海外投資家の方が不動産を購入し、賃料収入を得た場合の所得税について事例をもとに見てみましょう。

条件
所有不動産：鉄筋コンクリート造、築20年の中古マンションを購入
購入価格：5,000万円　土地価格：2,600万円　建物価格：2,400万円
その他の所得：無し
源泉徴収税：490,080円/年　賃料20万円/月×20.42％　（賃借人により納税済）

収入　
賃料収入：240万円/年　（賃料20万円/月）

必要経費
管理費・修繕積立金等：36万円/年　3万円/月
不動産管理会社への管理料：12万円/年　1万円/月
固定資産税・都市計画税：20万円/年
減価償却費：2400万円×0.033＝792,000円（中古資産の耐用年数31年を採用）
その他経費：20万円
青色申告特別控除：１０万円（小規模貸付の場合）

① 不動産所得を算出します。

　総収入金額　2,400,000円
　必要経費　　1,772,000円
　不動産所得　　628,000円

② 課税所得金額を算出します。

　その他、日本での所得無し、各種控除の該当無し。

　課税所得額　628,000円

③ 所得税額を算出します。所得税の速算表参照

　628,000円×5％＝31,400円

④ 復興特別所得税を算出します。

　31,400×2.1％＝659円　

⑤ 上記 ③ と ④ とを合計して年間の所得税及び復興特別所得税を算出します。

　31,400円+659円＝32,059円

⑥ 源泉徴収税額を差し引きます。