不動産の売却 できるだけ高く、早く売るポイント
ご所有の不動産をスムーズにより良い条件で売却するには、不動産売却の流れを把握し、事前に準備することが大切です。ここでは日本国内の不動産の売却を検討されている方に、不動産会社選びのポイントや適格な売り出し価格、物件のアピール方法等、早く、高く売却するためにおさえておきたいポイントをご案内いたします。
不動産の売り時はいつか？
不動産を売却する理由は、売主様のご事情により様々ですが、事前に不動産市場の動きを確認することで、よりよい売り出しのタイミングを計ることができます。
2021年現在、新型コロナの感染拡大と東京オリンピックの開催は不動産価格の動向にどのような影響を及ぼしたのでしょうか。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「首都圏中古マンション成約㎡単価の動向」を見てみると、首都圏では、新型コロナ禍で不動産業界の営業自粛により2020年4月に一時期下落となったものの、実需・投資ニーズの高まりから都心部を中心に価格が上昇に転じ、上昇傾向を維持しています。
現在のような不動産価格の上昇局面は、売却には良いタイミングと考えられます。この上昇傾向がいつまで続くのか、直近で急に下落に転じることは考えにくいですが、不動産の価格は様々な影響を受けるので予測が難しいものです。売却時期については、物件のエリアに詳しい不動産会社に相談して判断されることをお勧めいたします。
東京、東京近郊の不動産売却
住み替えの場合は、「買い先行」か「売り先行」か？
ご自宅の住み替えを検討する際に多くの方が気になるのは、「自宅の売却」と「新居の購入」をどのように進めたら良いか、という問題です。売却と購入を並行して進めることは可能ですが、タイミングを合わせるのは難しく、結果的に「売り先行」か「買い先行」になり、その状況に合わせて対処するということになります。
買い先行の場合
【メリット】
- 新居の購入にじっくり時間をかけられる。
- 新居に引っ越した後に、ご自宅を売却するので、仮住まいの家賃負担が発生しない。
- 空き家の状態で自宅を売り出すので、ハウスクリーニングやホームステージングができ、見た目の印象が良くなる。
- 空き家のため、購入検討者の見学に立ち会って対応する必要がない。
- 見学のスケジュールが立てやすく、より多くの購入検討者に見学してもらえる。
- 購入検討者がじっくり時間をかけて見学できるため、購入に向けて具体的に検討が進めやすい。
- 不動産会社がオープンハウス（現地見学会）を実施でき、より多くの購入検討者に見学してもらえる。
- 新居での新生活の計画が立てやすい。
【デメリット】
- 売却価格が未定のため、新居購入の資金計画が立てにくい。
- 現在の住居に住宅ローンが残っており、新居でも住宅ローンを組む場合、住宅ローンが重複するダブルローンの期間が生じ、頭金の用意も必要になる。
- 既存の住宅ローンの一括返済を一定期間内に金融機関から求められることがあり、期間内のローン返済（売却）が重荷となる場合がある。
- 空室後もマンションの管理費や保険料などの固定費を払い続けなければならない。
※買い先行で住み替えを進めるには、ある程度金銭的な余裕が必要になります。
売り先行の場合
【メリット】
- 売却代金が確定するので、手元にいくらぐらい残るのかがはっきりするため、新居の購入のために無理のない資金計画を立てることができる。
- ダブルローンのリスクがないので、売り急ぐ必要が無く、希望の条件で売却できるまで時間がかけられる。
【デメリット】
- 売買が成立すれば物件の引渡し前に引っ越しを済ませる必要があるので、新居が見つからない場合は、仮住まいの家賃がかかり、仮住まいへの引っ越しと新居への 引っ越しとで引っ越し費用がかさむ。
- 住みながら売却するため、購入検討者の見学希望に予定を合わせたり、見学の際の部屋の掃除、室内の片づけ等準備が必要になり手間がかかる。
- 当然ながら、条件に適う住み替え先が売りに出ても、すぐに購入契約ができない。
売却の理由や時間的猶予など個々の事情によりますが、不動産売却の点では「買い先行」をお勧めいたします。また、現在の東京都心のように不動産価格が上昇傾向にある時は、売却を遅くする方が高く売れる可能性もあります。
信頼できる不動産会社に仲介を依頼する
なるべく複数の不動産会社に売却査定を依頼しましょう。インターネットや電話で物件の情報を伝えれば、不動産会社は無料で売却査定を行います。
売却査定には、登記簿謄本に記載の情報（物件の所在、土地・建物面積、マンション名、階数等）を元に机上で査定を行う簡易査定と、実際に物件に訪問し、物件の状況の確認、調査を行った上で詳細に査定する「訪問査定」の2種類ありますが、簡易査定であれば１～2日程で査定が可能です。
まずは、簡易査定を依頼し、提示された査定価格やデータの根拠、査定までの応対などを比較して訪問査定を依頼する会社を選び、その中から売却を依頼する会社を選びましょう。
不動産会社選びのポイント
■ 売却する物件やそのエリアに強いか
不動産会社は、会社ごとに特色があり取り扱う物件の種類やエリアが異なります。不動産会社のサイトを確認して、物件の周辺のエリアで取り扱いが多いか、戸建やマンション、投資物件等、どのような物件を得意としているかチェックしましょう。また、周辺での販売実績を担当者に確認しましょう。
■ 物件を広く効果的に広告宣伝してもらえるか
買主を見つけるためには、購入検討者に物件情報を見てもらえるようPRすることが大切です。不動産会社は、自社HPや各種不動産情報サイト等の媒体を利用して物件の宣伝活動を行います。高画質で見栄えの良い写真は購入検討者に好印象を与えます。室内を360度確認できるVR画像やパノラマ画像は、空間をくまなく見渡せ室内の雰囲気をリアル感じ取れるため訴求力があります。室内にセンスの良い家具を配置して物件を魅力的に見せるホームステージングと言う手法もあります。どのような宣伝活動が可能か提案してもらい、物件をより効果的にＰＲしてくれる不動産会社を選びましょう。
■ 査定価格が他社と大きく乖離していないか
不動産会社に査定価格とその根拠を提示してもらったら、その中から他社の査定価格や相場価格と大きくずれていない不動産会社を選びましょう。不動産会社は、売主から売却の依頼を受けられるよう、高めの査定価格を提示するということもあり得ます。高すぎる価格で売り出してしまうとなかなか買い手が見つからず、結果的に値下げをしないと売れないということになり、無駄に売却に時間をかけてしまうことになります。
■ 営業担当は不動産知識や経験が豊富で信頼できるか
通常、売却の際には一つの物件に対し一人の営業担当が、売却活動から交渉、契約、引渡しまで対応します。売却を成功させるには担当者の手腕によるところも大きいため、信頼できる営業担当を選びましょう。
営業担当のチェックポイント
- 査定価格について根拠を説明しているか、周辺相場やマーケットを把握しているか。
- 説明の内容が分かりやすいか。質問に対して丁寧に分かりやすく説明してくれるか。
- 問合せや質問に対するレスポンスは速いか。
- 売主の立場に立って親身にアドバイスをしてくれるか。
- 不動産取引における慣習や専門的知識を持ち、宅地建物取引士の資格を有しているか。
適正な売出価格を決める
不動産会社が提示する査定価格は、相場から見て3か月程度で売れると思われる価格です。査定価格を基準に、売主の希望や売却にかけられる期間を考慮した上で、不動産会社は価格を再提案しますが、最終的には売主が売出価格を決めます。
時間がかかってもできるだけ高く売却したい場合は、相場より高くても希望の価格で売りに出すことは可能です。売却期間にある程度の期限がある場合は、査定価格より少し高めの価格で売り出し、一定期間買い手が見つからない場合は、価格の見直しをして、いつ頃までに売却する、というイメージを持つのが良いでしょう。
また、不動産の売買では、興味を持った買主が申込をする際に、「値引きしてもらえれば買う」というように値引き交渉をすることが多いため、値引き前提で、売却可能な価格より高めに設定しておくことをお勧めいたします。
お部屋を魅力的にアピールする
売却物件に居住中の場合は、購入検討者に、できるだけ良い印象を持ってもらえるよう、事前に掃除してより綺麗な状態で見学者を迎えましょう。特に、玄関、リビング、水回り、バルコニーは見学者がチェックしたい場所です。汚れが目立つ箇所があるとお部屋の印象が悪くなってしまい、値引き交渉の対象になってしまいます。収納スペースも見学者に見てもらえるよう整理整頓しておきましょう。内覧時は室内の照明をONにして、明るい印象を与えることも１つの方法です。また、タバコやペットの匂いなど生活臭もマイナス要因になりますので、換気や消臭剤等を利用して臭いを取り除くようにしましょう。
お部屋が空室の場合は、プロのハウスクリーニングの利用や、前述のホームステージング、VR画像内に家具を設置するバーチャルステージングでお部屋を魅力的にアピールすることが可能です。
室内の状況によっては、リフォームをした方が良い場合もありますが、リフォーム内容が購入者の希望に合わない場合もありますので、不動産会社の担当と相談してから決めることをお勧めいたします。
不動産売却は一般的に約3か月かかると言われていますが、売出から契約、引渡しまで、そのほとんどのプロセスを不動産会社に任せることになります。より良い条件で不動産を売却できるよう、信頼できる不動産会社を選びましょう。
プラザホームズでは、お客様お一人お一人のお悩み、ご要望にじっくり取り組むことを心掛けて不動産売却のサポートを行っております。不動産価格の無料査定も秘密厳守にて承っておりますので、どうぞお気軽にお問合わせ下さい。
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